Nội lực của thị trường bất động sản Hà Nội vẫn còn rất lớn và được kỳ vọng sẽ bắt đầu khởi sắc, lấy lại phong độ trong năm 2023.

Nội lực của thị trường bất động sản Hà Nội vẫn còn rất lớn và được kỳ vọng sẽ bắt đầu khởi sắc, lấy lại phong độ trong năm 2023.

Trải qua 3 năm chịu tác động của đại dịch Covid-19 và sự biến động của nền kinh tế thế giới với nhiều khó khăn, thị trường bất động sản Việt Nam lại tiếp tục đối mặt với hàng loạt vấn đề đến từ quỹ đất hạn hẹp, tín dụng ngân hàng thắt chặt, pháp lý vướng mắc, thanh khoản yếu và nguồn hàng khan hiếm. Bởi vậy, diễn biến thị trường năm 2022 đã chưa thực sự đạt được như mong đợi. Không ít rủi ro vẫn đang hiện hữu, đặc biệt là vấn đề pháp lý và dòng vốn khiến tâm lý nhà đầu tư cũng như khách hàng trở nên thận trọng hơn.

Bên cạnh những khó khăn chung của thị trường, bất động sản Hà Nội còn đối diện với những vướng mắc xuất phát từ đặc thù riêng của Thủ đô. Trong đó, phân khúc đất nền chuyển hướng phát triển mạnh ra các vùng lân cận do quỹ đất nội đô ngày một có hạn. Trong năm 2022, phân khúc này có sự suy giảm về thanh khoản, đặc biệt ở nửa cuối năm. Song song đó, sau giai đoạn phát triển và tăng trưởng nóng (từ năm 2016), đến nay thị trường ghi nhận lực cầu lớn đối với phân khúc nhà ở, nhà cho thuê. Tuy nhiên, sự chênh lệch cung cầu đang ngày càng gia tăng khi nguồn cung nhà ở, đặc biệt là nhà giá rẻ, bình dân liên tục khan hiếm trên thị trường.

Song, các chuyên gia nhận định, những khó khăn trong năm 2022 cũng là cơ hội tốt để thị trường bất động sản Hà Nội nhìn nhận lại tốc độ phát triển, sức khỏe của các phân khúc cũng như năng lực của doanh nghiệp, nhà đầu tư. Việc rút ra bài học để thay đổi, kết hợp với những tiềm năng sẵn có sẽ là cơ sở để thị trường Hà Nội bứt phá hơn trong tương lai. Quan trọng nhất là những chính sách đẩy mạnh phát triển hạ tầng và mở rộng đô thị của thành phố, trong bối cảnh nhu cầu ở thực của cư dân trẻ đô thị và các đối tượng có thu nhập trung bình, thu nhập thấp ngày càng lớn, sẽ là động lực của thị trường trong giai đoạn tới.

Điều này thể hiện rõ qua việc Hà Nội đang tập trung đẩy nhanh công tác nghiên cứu lập Quy hoạch Thủ đô giai đoạn 2021 – 2030, tầm nhìn đến năm 2050 theo hướng tích hợp đa ngành. Bên cạnh đó, thông tin quy hoạch “thành phố trong thành phố” vừa qua cũng thu hút sự chú ý của dư luận, khi cuối tháng 11/2022, phát biểu bế mạc hội nghị lần thứ 10, Ban Chấp hành Đảng bộ TP. Hà Nội, Bí thư Thành ủy Đinh Tiến Dũng cho biết, Hà Nội dự kiến xây dựng hai thành phố gồm Bắc sông Hồng (Mê Linh – Sóc Sơn – Đông Anh) và thành phố phía Tây Hà Nội (Hòa Lạc – Xuân Mai).

Về hạ tầng giao thông, Hà Nội cũng phát triển các tuyến đường có tính kết nối với các đô thị vệ tinh, kết nối nội vùng và liên vùng. Đặc biệt, việc đầu tư xây dựng tuyến đường Vành đai 4 – Vùng Thủ đô sẽ là động lực mới để phát triển đô thị trung tâm, các đô thị vệ tinh và mở rộng không gian phát triển cho TP. Hà Nội.

Những yếu tố này sẽ là động lực tăng trưởng của thị trường bất động sản Hà Nội trong năm 2023 và các năm tiếp theo. Bởi như nhiều chuyên gia nhận định, “nước lên thì thuyền lên”, khi hạ tầng đô thị phát triển mạnh, giá trị bất động sản cũng sẽ tăng theo.

Một điểm sáng khác, ngày 17/11/2022, Chính phủ đã ban hành Quyết định số 1435/QĐ-TTg thành lập Tổ công tác của Thủ tướng về rà soát, đôn đốc, hướng dẫn tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong triển khai thực hiện dự án bất động sản. Đây là quyết định kịp thời, mang lại cho thị trường nhiều hy vọng về sự ổn định trở lại. Đặc biệt, động thái này tạo nên tâm lý yên tâm, phấn khởi cho giới kinh doanh, tạo đà thúc đẩy thị trường hồi phục nhanh hơn trong thời gian tới.

KỲ VỌNG BẤT ĐỘNG SẢN HÀ NỘI ĐẢO CHIỀU KHỞI SẮC

Năm 2022, thị trường bất động sản tại Hà Nội diễn biến khá trầm lắng, đặc biệt là giai đoạn cuối năm bởi gần như không có dự án nào được phê duyệt, thị trường không có sản phẩm mới tung ra, dẫn đến tình hình giao dịch ảm đạm. Chỉ một số dự án được phê duyệt trước đây còn tồn hàng, song chủ yếu là sản phẩm ở phân khúc cao cấp nên mức hấp thụ vẫn rất thấp.

Bước sang năm 2023, thị trường bất động sản Hà Nội có thể đảo chiều và khởi sắc hơn nếu những nguyên nhân khiến thị trường sụt giảm trong năm 2022 được xem xét thấu đáo. Đơn cử như với các dự án đã được phê duyệt và đang trong quá trình xem xét nhưng vẫn còn vướng mắc ở một số vấn đề chính sách, Hà Nội cần chủ động tiếp cận Tổ công tác Chính phủ vừa thành lập để thúc đẩy tháo gỡ khó khăn, đẩy nhanh tiến độ.

Đối với những dự án quy mô lớn, dự án nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá phù hợp, Hà Nội có thể xem xét, đưa ra Chính phủ trình Quốc hội ngay tại những kỳ họp bất thường. Khi các dự án được phê duyệt, đẩy mạnh nguồn hàng ra thị trường, sẽ thúc đẩy hoạt động giao dịch sôi động hơn. Bên cạnh đó, những dự án về hạ tầng, dịch vụ cũng cần được đẩy nhanh tiến độ giúp cho thị trường sớm phục hồi và lưu thông.

Về vấn đề vốn, doanh nghiệp có thể kiến nghị về việc cấp vốn cho thị trường, đặc biệt là cho các dự án, phân khúc có tính cấp thiết. Với vấn đề phát hành trái phiếu, Hà Nội cần chủ động tạo điều kiện để doanh nghiệp phát hành, bởi chỉ khi có vốn, các dự án đã được phê duyệt của doanh nghiệp mới có thể đẩy nhanh tiến độ. 

DÒNG TIỀN HƯỚNG VÀO SẢN PHẨM VỪA TÚI TIỀN

Thị trường bất động sản năm 2023 không hoàn toàn chỉ có gam màu xám mà sẽ biến động, phân hóa theo các phân khúc, khu vực và giá trị khác nhau. Tại Hà Nội, phân khúc có mức độ quan tâm nhiều vào năm 2023 sẽ không khác so với trước đây, vẫn là các dòng sản phẩm căn hộ vừa túi tiền (dưới 2 tỷ đồng) thuộc phân khúc hạng C và căn hộ trung cấp – hạng B với khoảng giá từ 2 – 4 tỷ đồng.

Giá bất động sản nhà ở tại thị trường Hà Nội đang đứng trước bài toán khó về cân đối các chi phí đầu vào và giá bán đầu ra. Nếu chúng ta kỳ vọng vào việc giảm giá ở thị trường căn hộ năm 2023 thì tôi cho rằng, khả năng sẽ chưa xảy ra. Bởi, chi phí đầu vào có xu hướng tăng, do tác động của các chi phí đất, lãi vay, các dự án triển khai chậm, mất cân đối dòng tiền… Trong khi đó, giá bán đầu ra cần phù hợp với khả năng tài chính và ngân sách của nguồn cầu, sản phẩm phải thực sự thuyết phục mới giúp người mua ra quyết định. Vậy nên, phân khúc này vẫn sẽ đối mặt với các thách thức như: Nguồn cung căn hộ chưa đa dạng, chưa có nhiều lựa chọn về căn hộ vừa túi tiền, tín dụng cho bất động sản vẫn còn hạn chế.