Bất động sản nhà ở có thể trải qua “mùa đông khắc nghiệt” vào năm 2023

Trong báo cáo mới phát hành, công ty chứng khoán VNDirect đánh giá mùa đông khắc nghiệt đang đến với thị trường BẤT ĐỘNG SẢN nhà ở.

Theo VNDirect, ngành bất động sản đang đối mặt với nhiều thách thức.

Đầu tiên, chủ đầu tư gặp khó khăn trong việc tái cơ cấu nợ do thắt chặt các khoản vay ngân hàng vào bất động sản và giám sát chặt chẽ trong việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp.

Thứ hai, lãi suất tăng làm suy yếu nhu cầu mua nhà.

Thứ ba, nguồn cung mới có thể sụt giảm khi quá trình phê duyệt pháp lý chờ được khai thông với Luật đất đai sửa đổi.

Công ty chứng khoán này ước tính khoảng 46.145 tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp bất động sản sẽ đáo hạn trong nửa đầu năm 2023 và 64.185 tỷ đồng đáo hạn trong nửa cuối 2023. Việc này gây ra áp lực thanh khoản trả nợ vay cho các chủ đầu tư

Tuy nhiên, nếu bước vào giai đoạn đóng băng, chu kỳ hiện tại được kỳ vọng sẽ ngắn và ít thiệt hại hơn vì sức khỏe tài chính của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết hiện tốt hơn so với giai đoạn 2011-2013.

Ngành bất động sản đang đối mặt với nhiều thách thức.

Trên thực tế, ngành bất động sản nhà ở đang phải đối mặt với nhiều thách thức Chính sách tiền tệ thắt chặt dẫn đến áp lực thanh khoản ngắn hạn. Hiện tại, vay ngân hàng và phát hành trái phiếu là kênh huy động vốn quan trọng cho các nhà phát triển bất động sản tại Việt Nam.

Trong khi đó, doanh số bán hàng trong quý 3/2022 giảm đáng kể 40% so với quý trước ở cả thị trường TP.HCM và Hà Nội. Trong bối cảnh thắt chặt các khoản vay ngân hàng, thị trường trái phiếu chao đảo và bán hàng trầm lắng, dòng tiền của nhiều nhà phát triển bất động sản đang dần cạn kiệt.

“Chúng tôi kỳ vọng giá căn hộ sơ cấp trung bình sẽ giảm 5- 10% so với cùng kỳ và lượng căn hộ tiêu thụ giảm khoảng 20% so với cùng kỳ trong năm 2023 (so với giá sơ cấp giảm 20-30% và lượng căn hộ tiêu thụ giảm 50% trong năm 2012- 2013)”, VNDirect cho biết.

Bên cạnh đó, thị trường còn đối diện với rủi ro vượt khả năng trả nợ vay ngày càng tăng do giá nhà leo thang và lãi suất vay mua nhà tăng nhanh trong năm 2022-2023. Người mua nhà sẽ càng khó tiếp cận với cả căn hộ trung cấp với giá bán 2.000 USD/m2 tại TP.HCM và Hà Nội, ngay cả với những người có thu nhập trung bình hàng năm gấp đôi (5.500-7.500 USD), với tỷ lệ chi trả trên thu nhập hàng tháng ước tính đã đạt 80-100% vào năm 2022. Hơn nữa, tình hình có thể càng khó khăn hơn vào năm 2023 khi nhiều người mua nhà hết thời gian hưởng ưu đãi lãi vay và phải đối mặt với mức lãi suất đang tăng cao hiện tại.

Theo kế hoạch mở bán mới của một số chủ đầu tư, nhiều dự án mới có thể bị trì hoãn mở bán trong năm 2023, trong bối cảnh quá trình phê duyệt pháp lý chờ được khai thông với Luật đất đai sửa đổi và tâm lý người mua nhà suy yếu do hạn mức tín dụng hạn chế, lạm phát chi phí đẩy và lãi suất tăng mạnh.

VNDirect dự báo nguồn cung mới căn hộ tại TP.HCM 2023 vẫn ở mức thấp với khoảng 19.000-20.000 căn, giảm 10% so với cùng kỳ và khoảng 15.000 căn hộ tiêu thụ, giảm 20% so với cùng kỳ. Trong khi nguồn cung mới nhà ở xây sẵn tiếp tục ảm đạm ở cả TP.HCM và Hà Nội, ở mức 1.000-2.000 căn mở bán vào năm 2023.