Từ vụ Evergrande: Kiểm soát tín dụng vào bất động sản để hạn chế rủi ro

Báo cáo tài chính kiểm toán 6 tháng đầu năm của các ngân hàng công bố cho thấy, cho vay đổ vào lĩnh vực BĐS của nhiều ngân hàng vẫn tăng. Tại Techcombank, cho vay DN kinh doanh BĐS 6 tháng đầu năm đạt 101.000 tỷ đồng, tăng 11% so với cùng kỳ năm ngoái và chiếm tới 32,45% tổng dư nợ của ngân hàng. Tại KienLongBank, dư nợ cho vay kinh doanh BĐS chiếm gần 9% tổng dư nợ, chưa kể cho vay hộ gia đình chiếm 26,7% tổng dư nợ. Tại Eximbank, cũng chiếm tới 25,5% tổng cho vay của ngân hàng, đạt hơn 27 nghìn tỷ đồng vào cuối tháng 6/2021.

Với ngân hàng Hàng Hải (MSB), dòng vốn cho vay các DN BĐS của MSB tăng hơn 40% lên 12.758 tỷ đồng tại thời điểm cuối tháng 6. So với tổng tín dụng, tỷ trọng cho vay BĐS của MSB lên tới 14%, tăng so với con số 11,4% tại cuối năm 2020. Một ngân hàng khác có dư nợ cho vay lớn với các lĩnh vực BĐS là VPBank, với dư nợ 32.422 tỷ đồng tại thời điểm ngày 30/6, tương đương hơn 10% tổng dư nợ tín dụng. Tuy nhiên, so với cuối năm 2020, dư nợ với BĐS của VPBank đã giảm hơn 12%.

NHNN luôn xác định đây là phân khúc ưu tiên hàng đầu trong quản lý rủi ro. Thống kê của NHNN cho thấy, tăng trưởng tín dụng vào BĐS trong 3 năm qua có xu hướng giảm tốc khá mạnh. Nếu như trong năm 2018, tăng trưởng tín dụng vào lĩnh vực này đạt tới 26,6% thì sang năm 2019 chỉ còn tăng 21,53% và đến năm 2020, do ảnh hưởng của dịch bệnh, tín dụng vào BĐS chỉ tăng 11,89%, thấp hơn so với mức tăng trưởng chung của nền kinh tế. Sang 6 tháng đầu năm 2021, tăng trưởng tín dụng vào ngành này tiếp tục giảm tốc, còn khoảng 5,5%.

Theo yêu cầu mới nhất của NHNN, các ngân hàng phải kiểm soát chặt chẽ tốc độ tăng trưởng dư nợ tín dụng, đặc biệt là tín dụng BĐS. Tại Văn bản số 6561 mới đây, nhà điều hành tiếp tục lưu ý các TCTD kiểm soát chặt tốc độ tăng trưởng dư nợ tín dụng, chất lượng tín dụng đối với các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro hoặc chịu tác động lớn của dịch Covid-19, đặc biệt là tín dụng BĐS với mục đích tự sử dụng.

Trước tác động khó lường của dịch Covid-19, theo kết quả cuộc điều tra “Xu hướng tín dụng” có tới 17 ngân hàng thương mại trọng yếu cho biết từ nay đến cuối năm dự kiến tiếp tục “nới lỏng nhẹ” tiêu chuẩn tín dụng tổng thể đối với hầu hết nhóm khách hàng. Riêng lĩnh vực kinh doanh BĐS và một số lĩnh vực khác như đầu tư kinh doanh chứng khoán, tài chính, bảo hiểm… sẽ thắt chặt cho vay. Cụ thể, các điều khoản, điều kiện cho vay cũng sẽ được siết hơn đối với lĩnh vực cho vay đầu tư kinh doanh BĐS, trong đó có cho vay BĐS để ở.

Hiện các ngân hàng thương mại cũng bị giới hạn bởi nhiều quy định, như chỉ được dùng 40% vốn ngắn hạn để cho vay trung – dài hạn, đồng thời áp dụng tỷ lệ hệ số rủi ro 150% cho những khoản vay tiêu dùng và có dư nợ trên 4 tỷ đồng. “Ngân hàng An Bình chỉ tập trung cho vay mua nhà để ở, với nguồn thu từ lương hoặc các nguồn thu nhập khác đều đặn hàng tháng của họ. Còn lĩnh vực kinh doanh BĐS sẽ khống chế dưới 8%”, ông Lê Hải – Tổng Giám đốc ABBank cho hay.

Lỗ hổng trái phiếu

PGS-TS Đinh Trọng Thịnh – chuyên gia kinh tế cho rằng, NHNN đang kiểm soát rất chặt tín dụng BĐS và chứng khoán. Việc nguồn vốn ồ ạt vào hai thị trường này trong nửa đầu năm nay, theo ông Thịnh, còn đến  từ kênh khác (tiết kiệm cá nhân, vay margin công ty chứng khoán…). Với biện pháp quản lý mạnh tay của NHNN, TS. Đinh Trọng Thịnh cho rằng, các ngân hàng sẽ phải thận trọng hơn với tín dụng BĐS.

Một điểm đáng chú ý được các chuyên gia nhấn mạnh trong bức tranh tín dụng cho BĐS hiện nay là không chỉ dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh BĐS tăng cao mà trái phiếu do các DN BĐS phát hành cũng đang tăng nhanh.Theo thống kê, thị trường trái phiếu các DN BĐS tại Việt Nam đã chứng kiến tốc độ tăng trưởng khá nóng, hiện tỷ trọng chiếm thứ 2 tổng lượng phát hành và có tốc độ tăng trưởng thuộc nhóm 30 tăng nóng nhất thị trường châu Á.

Trong tháng 8/2021, có 51 đợt phát hành riêng lẻ và các DN BĐS vẫn đứng thứ 2 quy mô phát hành. Tính chung 8 tháng 2021, các DN BĐS đã phát hành 107.98 nghìn tỷ đồng. Trong đó, có khoảng 21% trái phiếu phát hành không có tài sản bảo đảm hoặc bảo đảm bằng cổ phiếu. Lãi suất phát hành dao động trong khoảng 8 – 13%/năm.

Dù đánh giá trái phiếu DN trở thành một kênh huy động vốn lớn và quan trọng trên thị trường, nhưng Bộ trưởng Bộ Tài chính Hồ Đức Phớc đầu tháng 9 đã có công văn yêu cầu các đơn vị trực thuộc giám sát, thắt chặt việc phát hành trái phiếu DN riêng lẻ, do bộc lộ nhiều rủi ro cho nhà đầu tư và có nguy cơ gây mất an ninh, an toàn nền tài chính quốc gia.

TS Nguyễn Trí Hiếu đánh giá, Evergrande có khả năng vỡ nợ, nhưng ảnh hưởng, tác động dây chuyền đến thị trường Việt Nam là không lớn. “Tuy nhiên, trong trường hợp các nhà cung cấp vật liệu xây dựng Evergrande cũng là nhà cung cấp cho các dự án của Việt Nam, thì quả thực cần theo dõi thêm”, ông Hiếu nói. Cũng theo ông Hiếu, tại Việt Nam, nhiều DN BĐS phát hành trái phiếu, nhưng công nợ “ngập đầu” thì khả năng vỡ nợ là có, đặc biệt là trong bối cảnh thị trường BĐS gặp nhiều khó khăn vì dịch bệnh.

Phó trưởng Khoa Tài chính – Trường đại học Kinh tế TP Hồ Chí Minh Lê Đạt Chí cũng nhận định, sự việc Evergrande không ảnh hưởng lây lan giống như Lehman Brothers (Mỹ), bởi giá trị khoản nợ 300 tỷ của Evergrande so với nền kinh tế lên hàng chục ngàn tỷ USD là không đáng kể. Evergrande cũng không tác động dây chuyền tới Việt Nam, nhưng thị trường BĐS Việt Nam cũng rút ra được nhiều bài học từ sự kiện này. Cần cảnh giác với những rủi ro tiềm ẩn khi DN phát hành trái phiếu, đặc biệt trong BĐS.

Theo các chuyên gia, DN BĐS trong nước từ trước đến nay dùng đòn bẩy tài chính khá cao, từ việc vay nợ ngân hàng đến việc phát hành trái phiếu huy động vốn. Tỷ lệ nợ của các doanh nghiệp BĐS quá cao, trong khi tồn kho BĐS tăng mạnh rất dễ làm cho DN rơi vào rủi ro. Ủy ban Chứng khoán nhà nước, Sở Giao dịch chứng khoán Việt Nam tập trung xây dựng các biện pháp thanh tra, giám sát, thắt chặt việc phát hành trái phiếu DN riêng lẻ không có tài sản đảm bảo, hoặc chất lượng tài sản đảm bảo và uy tín của DN phát hành thấp, nhằm hướng tới thị trường minh bạch, an toàn và hạn chế rủi ro.

Cơ quan quản lý từng áp dụng những chính sách vĩ mô đảm bảo an toàn nhằm kiểm soát tín dụng chảy vào BĐS, nhắm tới nhà đầu tư kinh doanh, không phải người vay mua nhà. Nếu thị trường có dấu hiệu nóng lên, NHNN sẵn sàng có thêm nhiều động thái, ví dụ như áp dụng những biện pháp đảm bảo an toàn vĩ mô giới hạn hoặc siết chặt hạn mức tín dụng BĐS. (Báo cáo của HSBC Việt Nam “Cẩn trọng với những rủi ro trong lĩnh vực BĐS”)

Vài năm trở lại đây, cơ quan chức năng Việt Nam đã ban hành một số quy định giám sát tỷ lệ nợ trong DN, chỉnh sửa quy định về phát hành trái phiếu, hệ số rủi ro khi ngân hàng cho vay, liên tục cảnh báo tín dụng vào BĐS… Các chính sách của Việt Nam khi liên quan BĐS luôn có sự thận trọng nhất định. Thế nhưng, thị trường trái phiếu DN vẫn nằm trong tình trạng sơ khai, 3 không (không xếp hạng tín nhiệm, không tài sản đảm bảo, không có cơ quan giám sát dòng) nên khá rủi ro. Do đó, Ủy ban Chứng khoán cần giám sát báo cáo tài chính DN niêm yết, đặc biệt là DN BĐS, các công ty chứng khoán (Phó trưởng Khoa Tài chính – Trường đại học Kinh tế TP Hồ Chí Minh Lê Đạt Chí)