XU HƯỚNG CỦA GIỚI ĐẦU TƯ BĐS – NHÀ CHO THUÊ

Sự nở rộ của các mô hình nhà trọ cao cấp như chung cư mini, nhà trọ tiện ích (hay nhà trọ homestay) khiến một bộ phận không nhỏ nhà đầu tư thay vì xây rồi tự đứng ra cho thuê, lại tìm đến bên đầu tư thứ cấp cho thuê lại toàn bộ căn nhà. Nhà đầu tư thứ cấp sẽ phát triển những căn nhà này theo những xu hướng nổi bật của thị trường cho thuê.

Xu hướng mới của thị trường

Từ nhiều năm nay, thị trường nhà trọ cho thuê Hà Nội đã có những biến động mạnh. Xu hướng nổi bật nhất là sự hiện diện ngày càng đông đảo của phân khúc nhà trọ cao cấp dưới nhiều hình thái khác nhau. Trong đó, đáng chú ý phải kể đến sự nở rộ của các loại hình chung cư mini, nhà trọ tiện ích (nhà trọ kiểu homestay).

Nếu chung cư mini nằm trong các tòa nhà cao tầng (từ 4-9 tầng), có thang máy, bảo vệ, các phòng khép kín và được trang bị đầy đủ tiện nghi như giường, tủ, internet cáp quang, nóng lạnh, điều hòa… thì nhà trọ tiện ích là sự kết hợp giữa nhà riêng và ký túc xá. Không gian phòng ngủ của nhà trọ tiện ích mô phỏng hệ thống giường tầng, tủ đồ cá nhân trong ký túc. Người thuê sử dụng chung phòng khách, bếp, khu sinh hoạt cộng đồng…

Nhà trọ tiện ích cũng được trang bị sẵn các thiết bị hiện đại như nóng lạnh, điều hoà, máy giặt, tủ lạnh, máy lọc nước, lò vi sóng đến cả các vật dụng nhỏ như bếp ga, bếp từ, bát đĩa, xô chậu, xoong nồi… Các dịch vụ như internet tốc độ cao, camera an ninh, bảo vệ, người dọn dẹp vệ sinh hàng tuần cũng được cung cấp đầy đủ. Với đặc điểm này, mô hình nhà trọ tiện ích cũng hướng tới khách du lịch ngắn ngày như kiểu homestay.

Đáng chú ý, nhằm hút khách thuê, nhiều chung cư mini hoặc nhà trọ tiện ích đang chú trọng việc gia tăng trải nghiệm cho khách hàng. Điều này thể hiện ở xu hướng xanh hóa không gian sống hay gia tăng không gian công cộng trong khu nhà nhằm tăng sự kết nối giữa các thành viên hoặc chú trọng việc trang trí, thiết kế nhằm tạo nên một không gian sống độc đáo.

Anh Trần Văn Thọ, một môi giới chuyên phân khúc nhà cho thuê cho biết, một trong những yếu tố quyết định đến tỉ lệ lấp đầy và giúp giá thuê tăng ở những mô hình nhà trọ cao cấp nằm ở vấn đề chất lượng dịch vụ và quản lý luôn được đảm bảo. Điều này khác hẳn với những khu trọ mà người thuê tự lo từ A đến Z, chủ nhà thường chỉ đến thu tiền thời điểm đầu tháng hoặc cuối tháng.

Cuộc chuyển đổi của giới đầu tư

Sự nở rộ của xu hướng nhà trọ cao cấp đặt giới đầu tư đổ tiền vào phân khúc này đứng trước những thách thức như việc tạo nên sự khác biệt của không gian sống, vấn đề quản lý và duy trì chất lượng dịch vụ khu nhà nhằm hút khách thuê, đặc biệt là người trẻ.

Năm 2016, ông Nguyễn Công Minh (Cầu Giấy, Hà Nội) quyết định phá bỏ dãy nhà trọ cũ lụp xụp, vay tiền ngân hàng, xây chung cư mini cho thuê. Trước đó, khu nhà trọ cấp 4 gồm 12 phòng được cho thuê với giá 600 nghìn đồng/phòng/tháng, mang về cho ông Minh 7,2 triệu đồng/tháng. Muốn gia tăng lợi nhuận trên khu đất của mình, ông Minh quyết định chuyển hướng đầu tư. Sau khi phá bỏ dãy nhà trọ, một tòa chung cư mini cao 7 tầng với 4 phòng 1 mặt sàn được hình thành.

Sự nở rộ của xu hướng nhà trọ cao cấp đặt giới đầu tư đổ tiền vàophân khúc này đứng trước nhiều thách thức – Ảnh minh họa

Tuy nhiên, ông Minh gặp nhiều khó khăn khi không có đủ thời gian cho công việc ở cơ quan cũng như quản lý, duy trì tỉ lệ lấp đầy, giải quyết hàng loạt phát sinh từ gần 30 phòng cho thuê.

Ông Minh từng thuê bảo vệ nhằm giảm tải áp lực công việc nhưng tình hình cũng không khá hơn. Sự nở rộ của nhà trọ cao cấp khiến thị trường cạnh tranh gay gắt, do không sát sao nên tòa nhà của ông Minh không đảm bảo được chất lượng, người thuê ra vào liên tục.

Sau một thời gian cân nhắc, ông Minh quyết định cho hai người trẻ thuê trọn gói lại tòa chung cư mini. Hợp đồng 2 năm và ông thu tiền 6 tháng 1 lần. Hai bạn trẻ này đã phát triển tòa chung cư theo mô hình nhà trọ tiện ích.

Việc cho thuê trọn gói khiến ông Minh “nhàn” hơn, dù tổng số tiền thu về thấp hơn so với việc cho thuê nhỏ lẻ. Theo ông Minh, số tiền sụt giảm không đáng kể, quan trọng là ông không phải đau đầu, mất thời gian lo việc quản lý, vận hành tòa nhà. Với tòa nhà chung cư mini mới xây còn lại ở Thanh Xuân, ông Minh cũng áp dụng hình thức cho thuê này.

Chị Phạm Hoài Thanh, một môi giới nhiều năm kinh nghiệm ở phân khúc cho thuê cho biết khoảng 1 năm nay thị trường cho thuê xuất hiện xu hướng nhiều nhà đầu tư xây những căn nhà riêng với kết cấu, thiết kế theo mô hình phòng trọ tiện ích, homestay, sau đó nhờ môi giới tìm nhà đầu tư thứ cấp thuê lại toàn bộ căn nhà, thay vì đứng ra cho thuê trực tiếp như trước đây.

Chị Trần Hải Vân (Đống Đa, Hà Nội) cũng mới sửa sang lại 2 căn nhà riêng ở Đội Cấn (Ba Đình) và Thái Hà (Đống Đa) bằng cách thay nội thất là giường tầng, chia nhỏ phòng và tạo thêm không gian sinh hoạt chung trong ngôi nhà.

Trước đó, chị chọn đối tượng là hộ gia đình để cho thuê những căn nhà riêng. Khi kết thúc hợp đồng, chị quyết định tăng giá thuê căn nhà bằng việc chỉnh sửa theo mô hình nhà trọ tiện ích đang hot.

Từ giá thuê 12 triệu đồng/tháng với căn ở Thái Hà (Đống Đa), 13 triệu đồng/tháng với căn ở Đội Cấn (Ba Đình), sau khi sửa, chị đạt được mức giá thuê lần lượt là 14 và 16 triệu đồng/tháng.

Ban đầu, chị Vân dự định tự đứng ra cho thuê, nhưng sau đó chị cho rằng mình không đủ “nhạy” như người trẻ trong việc tạo nên một không gian sống có tính trải nghiệm và độc đáo. Bên cạnh đó, cho thuê theo mô hình này cũng phức tạp hơn trong vấn đề quản lý con người so với hộ gia đình. Do đó, chị quyết định cho 1 nhóm người trẻ thuê lại để phát triển mô hình thuê trọ homestay.

Chị Hoài Thanh cũng cho biết, một điểm đáng chú ý là những nhà đầu tư thứ cấp phát triển mô hình này phần lớn là những người trẻ. Họ nhanh nhạy trong nắm bắt xu hướng, hiểu tâm lý khách hàng và giỏi công nghệ. Do đó, họ nhanh chóng tạo được những không gian sống phù hợp và hút khách, cũng như lấp đầy khách thuê nhanh chóng với sự hỗ trợ của các phương thức quảng cáo công nghệ.

Tuy nhiên, hạn chế của họ là tài chính không lớn. Do đó, nhiều nhóm bạn trẻ thường phải đầu tư gối đầu, tức là cứ thu được tiền thuê nhà của khách lại đổ ra đầu tư tiếp. Thực tế này cũng ảnh hưởng tới trải nghiệm của khách thuê và khiến chất lượng của khu nhà trọ cao cấp không ổn định.